Je kunt je huis gewoon verkopen terwijl je hypotheek hoger is dan de opbrengst. De verkoop zelf loopt niet vast op het verschil, maar dat verschil verdwijnt ook niet: het blijft een schuld die je met je geldverstrekker regelt. En omdat er een hypotheekrecht op je woning rust, komt de overdracht alleen rond als je geldverstrekker meewerkt aan de doorhaling daarvan.
Sta je echt onder water?
Eerst rekenen, dan beslissen. Je staat onder water als je openstaande hypotheekschuld hoger is dan wat je woning nu realistisch opbrengt. Dat is een rekensom van twee getallen die allebei nauwkeurig moeten zijn.
- Vraag bij je geldverstrekker het exacte openstaande saldo op, inclusief wat er bij vervroegd aflossen komt kijken
- Bepaal daarnaast een realistische waarde: recente verkoopcijfers van vergelijkbare woningen of een taxatie, niet je herinnering aan de piek van de markt
- Trek de verkoopkosten van de opbrengst af, want die gaan er hoe dan ook vanaf
Voor die waardebepaling helpt ons artikel wat is mijn huis waard. Gebruik de WOZ-waarde hooguit als indicatie: die loopt per definitie achter op de markt en is geen verkoopprijs.
Waarom je je geldverstrekker er vroeg bij haalt
Op je woning staat een hypotheekrecht ingeschreven in de openbare registers. Dat recht verdwijnt niet vanzelf: een inschrijving van een hypotheekakte verdwijnt niet automatisch door het aflossen van de hypotheek, schrijft het Kadaster. Met een doorhalingsakte of royementsakte beëindigt de notaris die inschrijving, en daarvoor is medewerking van je geldverstrekker nodig. Blijft er na de verkoop een schuld over, dan wil die partij vooraf weten wat er met dat restant gebeurt.
Bel daarom voordat je een koopovereenkomst tekent. Het Nibud verwoordt het simpel: neem bij betalingsachterstanden altijd contact op met je hypotheekaanbieder, want als er meer bekend is over de oorzaak en je financiële situatie, kan er in veel gevallen een goede oplossing worden gevonden. Hoe eerder je erbij bent, hoe groter de kans dat er oplossingen zijn.
Heb je NHG? Dan is kwijtschelding mogelijk
Is je hypotheek destijds met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten, dan kan NHG een restschuld kwijtschelden. Daarvoor gelden volgens NHG twee voorwaarden. De eerste gaat over de oorzaak: je bent te goeder trouw als de verkoop komt door bijvoorbeeld het einde van een relatie, arbeidsongeschiktheid, een inkomensdaling die je niet zelf hebt veroorzaakt of het overlijden van je partner. De tweede gaat over je eigen inzet: je bent je betalingsverplichtingen nagekomen tot het moment van verkoop, je hebt je huis voldoende onderhouden en je hebt geprobeerd je woning voor een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen.
De beoordeling volgt nadat je geldverstrekker een verliesdeclaratie indient; je krijgt de uitkomst per brief. Heb je meerdere hypotheken, dan geldt kwijtschelding alleen voor de lening met NHG. Of je destijds onder NHG kon vallen hing af van de kostengrens, waarover we schreven in hoe zit het met de NHG-grens.
Wat de notaris regelt bij de overdracht
Bij de levering betaalt de koper de koopsom op de derdenrekening van de notaris. Daaruit lost de notaris de hypotheek af en laat hij de inschrijving doorhalen, zodat de woning zonder hypotheekrecht overgaat. Dekt de opbrengst de schuld niet volledig, dan kan de notaris niet meer aflossen dan er binnenkomt. Het verschil blijft dan als persoonlijke schuld bij je geldverstrekker staan. Dat is geen verrassing die op de dag zelf ontstaat, mits je de afspraken erover vooraf zwart op wit hebt.
Helpt snel verkopen, of juist niet?
Snel verkopen lost tijdsdruk op, geen rekenprobleem. Een directe verkoop aan een koper als Nationale Woninggroep (NWG) gaat zonder bezichtigingen en zonder wachten op een financieringsvoorbehoud, maar levert doorgaans minder op dan een verkoopproces via een makelaar met een goede vraagprijs en voldoende tijd. Bij een restschuld werkt elke euro lagere opbrengst rechtstreeks door in wat er aan schuld overblijft. Dat is een serieus nadeel dat je moet meewegen.
Daar staat tegenover dat elke maand doorlopen ook geld kost, en dat zekerheid over een datum soms zwaarder weegt dan de laatste procenten opbrengst. Heb je NHG, let dan extra op: de voorwaarde dat je hebt geprobeerd je woning voor een zo hoog mogelijk bedrag te verkopen, betekent dat je een snelle verkoop onder de marktwaarde vooraf met je geldverstrekker en NHG moet afstemmen. In huis snel verkopen en opkoper of makelaar zetten we de routes naast elkaar, inclusief wat je bij elke keuze inlevert.
Waar je persoonlijk advies haalt
Dit artikel geeft algemene uitleg, geen financieel advies. Je geldverstrekker is de eerste partij die je belt, omdat die als enige weet wat er in jouw dossier mogelijk is. Kom je er samen niet uit, dan kan een onafhankelijk financieel adviseur meekijken; controleer via Check je aanbieder van de AFM of die adviseur een vergunning heeft. Spelen er bredere geldzorgen, dan is je gemeente verplicht je te helpen bij schulden, zoals het Nibud uitlegt.
Veelgestelde vragen over een restschuld
Verdwijnt de restschuld als ik de woning achterlaat? Nee. De lening staat op jouw naam en blijft bestaan, ook als je het huis verlaat of de sleutels inlevert. Alleen kwijtschelding, aflossing of een regeling met je geldverstrekker beëindigt de schuld.
Kan mijn geldverstrekker de verkoop tegenhouden? Die koopt of verkoopt je woning niet, maar zonder medewerking komt de doorhaling van het hypotheekrecht niet rond en gaat de levering dus niet door. In de praktijk beoordeelt de geldverstrekker het voorstel: hoe reëel is de prijs, en hoe wordt het restant geregeld.
Kan ik een restschuld meenemen naar een volgende woning? Soms, maar dat hangt af van je geldverstrekker, je inkomen en de geldende normen voor restschuldfinanciering. Leg je plan voor aan je geldverstrekker of aan een adviseur met AFM-vergunning voordat je een nieuwe woning zoekt.
