Een appartement verkopen gaat grotendeels zoals bij elk ander huis, met één partij erbij: de Vereniging van Eigenaars. De staat van die VvE, de servicekosten en soms de erfpacht bepalen mee hoe vlot je flat verkoopt en wat kopers ervoor overhebben.
Wat maakt een appartement anders dan een eengezinswoning?
Je verkoopt geen huis met een stuk grond, maar een appartementsrecht: het exclusieve gebruiksrecht van jouw woning plus een aandeel in het gebouw en de gemeenschappelijke ruimtes. Wat er precies bij hoort, staat in de splitsingsakte en de splitsingstekening. Daar lees je ook of de berging, het balkon en de parkeerplaats bij jouw recht horen. Een koper koopt dus twee dingen tegelijk: een woning en een lidmaatschap van de VvE.
Hoe gezond is je VvE?
Een actieve VvE met een gevuld reservefonds en een actueel meerjarenonderhoudsplan (MJOP) verkoopt je appartement mee. Staat er weinig in kas terwijl het dak, de kozijnen of de lift aan vervanging toe zijn, dan rekent een koper die kosten door in zijn bod. Achterstallige bijdragen blijven ook niet bij jou achter: openstaande bedragen worden bij de overdracht via de notaris verrekend, en een koper kan voor een deel van een achterstand worden aangesproken. Vraag je beheerder daarom vroeg om het saldo van het reservefonds, het MJOP en de laatste notulen.
Servicekosten en de stukken die kopers opvragen
De servicekosten zijn de maandelijkse bijdrage aan de VvE, waaruit onderhoud, verzekering en de storting in het reservefonds worden betaald. Kopers tellen dat bedrag bij hun woonlasten op en hun geldverstrekker ook, dus hoge servicekosten drukken de prijs die iemand kan bieden. Leg daarom vooraf de splitsingsakte, het huishoudelijk reglement, de jaarrekening, het MJOP, het saldo van het reservefonds, de notulen en de opstalverzekering klaar. Hoe sneller die stukken op tafel liggen, hoe minder vertraging bij de bank van de koper.
Erfpacht: vooral in de grote steden
Staat je appartement op erfpachtgrond, dan bezit de nieuwe eigenaar de woning maar niet de grond en betaalt hij daarvoor jaarlijks canon. In een aantal grote steden is dat eerder regel dan uitzondering. Kopers en banken kijken kritisch naar de voorwaarden: is de canon afgekocht, wanneer loopt het tijdvak af en hoe mag het bedrag stijgen? In ons artikel over erfpacht lees je wat dat bij verkoop betekent. Houd de erfpachtakte en de laatste canonnota bij de hand.
Energielabel en isolatie in oudere complexen
Bij verkoop ben je verplicht een geldig energielabel aan de koper te geven, ook voor een appartement; de uitleg staat bij Rijksoverheid. Dat label heb je maar deels zelf in de hand: dak, gevel en vaak ook de kozijnen zijn van de VvE, dus isoleren kan alleen als de vergadering daartoe besluit. In oudere complexen zie je dat terug: een keurig verbouwde flat met enkel glas in een gedateerde gevel scoort alsnog matig. Laat je VvE plannen en geld zien, dan haal je een zorg bij de koper weg.
Opkoopbescherming: check het bij je gemeente
In sommige gemeenten geldt opkoopbescherming. In aangewezen buurten mag een koper een woning in het goedkope en middeldure segment dan niet zonder verhuurvergunning kopen om te verhuren, met uitzonderingen voor bijvoorbeeld verhuur aan familie. De regeling ging in op 1 januari 2022 en gemeenten kiezen zelf of en waar ze die invoeren; de uitleg van de rijksoverheid staat op Volkshuisvesting Nederland. Aan jouw vrijheid om te verkopen verandert het niets, het raakt alleen kopers die willen verhuren. Of jouw buurt eronder valt, lees je bij je eigen gemeente.
Opkoper of makelaar bij een appartement?
Heb je een courant appartement in een gewilde stad, dan levert de makelaarsroute doorgaans meer op: meer kijkers, meer concurrentie en dus een hogere prijs. Die route kost wel tijd, courtage en bezichtigingen. Een huisopkoper is vooral interessant als de VvE-situatie ingewikkeld is of als je snel zekerheid wilt. Wij van Nationale Woninggroep (NWG) kopen het appartement inclusief de VvE-situatie en de staat waarin het verkeert, en ons bod kent geen financieringsvoorbehoud, dus er kijkt geen bank meer mee naar het reservefonds. Wil je de routes vergelijken, lees dan opkoper of makelaar; gaat het je om tempo, dan helpt huis snel verkopen. Liever in één keer zaken doen? Dan kun je je woning direct verkopen en vrijblijvend een bod aanvragen. Op werkdagen nemen we binnen 24 uur contact met je op.
Veelgestelde vragen over een appartement verkopen
Kan ik mijn appartement verkopen als de VvE nauwelijks actief is? Ja, verkopen mag gewoon. Maar een slapende VvE zonder vergaderingen, jaarstukken of reservefonds maakt kopers en hun geldverstrekker voorzichtig. Een beheerder of notaris kan je vertellen wat er minimaal geregeld moet zijn.
Horen mijn berging en parkeerplaats er automatisch bij? Niet altijd. Soms zijn het zelfstandige appartementsrechten met een eigen kadastraal nummer. Check de splitsingsakte voordat je iets toezegt.
Moet ik mijn appartement opknappen voor de verkoop? Dat hangt van je route af. Via een makelaar verdient een frisse afwerking zich vaak terug. Een woningopkoper koopt de flat in de staat waarin hij is en verrekent dat in het bod.
