Bij een gewone koopwoning ben je eigenaar van de woning én de grond. Bij erfpacht ligt dat anders: de woning is van jou, maar de grond blijft eigendom van bijvoorbeeld de gemeente. Daarvoor betaal je een jaarlijkse vergoeding, de canon.
Hoe werkt de canon?
De canon is de jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond. De hoogte, de looptijd en de manier waarop de canon mag stijgen staan vastgelegd in de erfpachtakte, die je bij het Kadaster kunt opvragen. In veel gevallen kun je de canon afkopen: je betaalt dan eenmalig een bedrag en bent daarna klaar, soms zelfs eeuwigdurend.
Voor- en nadelen
- Voordeel: de aankoopprijs ligt lager, omdat je de grond niet koopt
- Voordeel: afkopen kan rust geven voor de lange termijn
- Nadeel: de canon kan stijgen bij ongunstige voorwaarden
- Nadeel: banken financieren erfpachtwoningen voorzichtiger
- Nadeel: minder kopers staan te springen om erfpacht, wat verkopen lastiger maakt
Welke vormen van erfpacht zijn er?
- Tijdelijke erfpacht: loopt op een vaste einddatum af, daarna vervalt het recht
- Voortdurende erfpacht: loopt door in tijdvakken, met herziening van de canon per tijdvak
- Eeuwigdurende erfpacht: de canon is voor altijd vastgeklikt of afgekocht
- Particuliere erfpacht: de grond is van een private partij; banken zijn hier extra kritisch op
Vooral bij particuliere erfpacht en aflopende tijdvakken loont het om de akte goed te laten lezen voordat je koopt of verkoopt.
Erfpacht en je hypotheek
Banken financieren erfpachtwoningen alleen als de voorwaarden aan de normen voldoen. Bij oude aktes van vóór 2013 vragen ze vaak een erfpachtopinie van een notaris. Een hoge of onvoorspelbare canon drukt bovendien je maximale hypotheek, want de bank telt de canon mee als vaste last.
Wat verkopers verder willen weten
Hoe hoog is een gemiddelde canon? Dat verschilt enorm per gemeente en per grondwaarde. De canon wordt meestal berekend als een percentage van de grondwaarde, vaak ergens tussen de 2 en 5% per jaar. Bij een grondwaarde van 100.000 euro praat je dus al snel over 2.000 tot 5.000 euro per jaar.
Is een afgekochte canon altijd beter bij verkoop? Meestal wel: kopers en banken houden van voorspelbaarheid, en eeuwigdurend afgekochte erfpacht voelt bijna als eigen grond. De afkoopsom die jij ooit betaalde, vertaalt zich dan ook deels terug in een hogere verkoopprijs.
Kan de grondeigenaar mijn erfpacht opzeggen? Alleen in uitzonderlijke gevallen, zoals wanbetaling van de canon of grove schending van de voorwaarden. Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht op de einddatum, maar heb je in de regel recht op een vergoeding voor de waarde van de woning.
Erfpacht in de grote steden
Erfpacht is vooral een grootstedelijk verschijnsel. Amsterdam heeft veruit de meeste erfpachtwoningen en stapte de afgelopen jaren over op eeuwigdurende erfpacht, waarbij bewoners hun canon voor altijd konden vastklikken; wie dat aanbod destijds aannam, heeft nu een streepje voor bij verkoop. Ook Den Haag, Utrecht en delen van Rotterdam kennen gemeentelijke erfpacht, elk met eigen voorwaarden en overstapregelingen. Buiten de steden kom je vooral particuliere erfpacht tegen, bijvoorbeeld op grond van landgoederen, Staatsbosbeheer of waterschappen. Verkoop je een erfpachtwoning, verdiep je dan in de regeling van jouw gemeente; het scheelt enorm of een koper een afgekochte eeuwigdurende canon overneemt of een tijdvak dat over drie jaar herzien wordt. Veel van die stedelijke erfpachtwoningen zijn appartementen, dus wie een appartement gaat verkopen, legt de erfpachtakte het beste meteen naast de VvE-stukken.
Erfpacht verkopen?
Een woning op erfpacht verkopen mag gewoon, al moet de erfpachtsituatie duidelijk vermeld worden en kan de akte om toestemming van de grondeigenaar vragen. Loopt je verkoop stroef door een erfpachtconstructie of een hoge canon? Wij kopen ook woningen op erfpacht en verwerken de voorwaarden gewoon in ons bod.
