De leegwaarderatio is de verhouding tussen de waarde van een verhuurde woning en de waarde die dezelfde woning leeg zou hebben. De Belastingdienst gebruikt hiervoor een tabel op basis van de jaarhuur ten opzichte van de WOZ-waarde: hoe hoger de huur, hoe dichter de fiscale waarde bij de leegwaarde ligt.
Hoe werkt de leegwaarderatio tabel?
Je deelt de jaarhuur door de WOZ-waarde van de woning en zoekt het percentage dat daaruit komt op in de tabel. Daar staat welk deel van de WOZ-waarde als waarde van de verhuurde woning geldt. In de tabel die de Belastingdienst voor 2023 tot en met 2026 hanteert, loopt de leegwaarderatio op van 73 procent bij een jaarhuur tot 1 procent van de WOZ-waarde, tot 100 procent zodra de jaarhuur 5 procent of meer van de WOZ-waarde bedraagt. Een woning met een relatief lage huur wordt fiscaal dus flink lager gewaardeerd dan dezelfde woning leeg; bij een hoge huur is er geen korting meer. De actuele staffels vind je op de pagina Tabel waarde verhuurde of verpachte woning van de Belastingdienst. Daar staat ook dat de leegwaarderatio sinds 2023 niet meer geldt voor tijdelijk verhuurde woningen, en dat bij verhuur aan een verbonden persoon, zoals een kind, tegen een niet-zakelijke huur afwijkende regels gelden.
Waarom is een verhuurde woning minder waard dan een lege?
Omdat de koper er niet in kan. Een particuliere koper wil zelf wonen, en dat gaat niet zolang er een huurder zit. Die huurder heeft huurbescherming: koop breekt geen huur, dus het huurcontract gaat met alle rechten over op de nieuwe eigenaar, die de huurder niet zomaar kan laten vertrekken. Daarmee valt de grootste groep kopers af en blijven vooral beleggers en opkopers over. Zij kijken niet naar woongenot, maar naar rendement: wat de woning per jaar aan huur oplevert ten opzichte van wat ze ervoor betalen. Is de huur laag, bijvoorbeeld door het puntenstelsel of een oud contract, dan is de woning voor hen minder waard, en dat zie je terug in de prijs. Precies dat mechanisme vangt de leegwaarderatio in één getal.
Hoe rekenen kopers van verhuurde woningen?
Een belegger begint bij de netto jaarhuur: de huur die binnenkomt minus de vaste lasten, zoals belastingen, verzekeringen, onderhoud en een eventuele VvE-bijdrage. Dat bedrag zet hij af tegen het rendement dat hij op zijn geld wil maken, en daaruit volgt de prijs die hij kan betalen. Daarnaast wegen het type huurcontract (vast, tijdelijk of kamerverhuur), de kans dat de huurder op afzienbare termijn vertrekt, de ruimte die de huurprijsregels nog laten en de staat van de binnenzijde mee. Zo rekenen ook wij: bij een bod op een verhuurde woning kijken we naar de netto jaarhuur, het type huurcontract en de staat van de binnenzijde, en we onderbouwen het bod met vergelijkbare verkochte woningen en de WOZ-waarde. De leegwaarderatio zelf is daarbij een fiscaal ijkpunt, geen prijskaartje: de markt kan hoger of lager uitkomen.
Veelgestelde vragen over de leegwaarderatio
Is de leegwaarderatio hetzelfde als de verkoopprijs van een verhuurde woning? Nee. De ratio bepaalt de fiscale waarde voor de Belastingdienst. Wat een koper betaalt, hangt af van rendement, huurcontract en staat van de woning en kan daarvan afwijken.
Geldt de leegwaarderatio ook bij tijdelijke verhuur? Sinds 2023 niet meer. De ratio is bedoeld voor verhuur waarbij de huurder huurbescherming heeft; bij tijdelijke verhuur past de Belastingdienst geen leegwaarderatio meer toe.
Moet ik de leegwaarderatio zelf berekenen? Voor je belastingaangifte wel: je past de tabel toe op de WOZ-waarde. Twijfel je over de uitkomst, bijvoorbeeld bij een deels verhuurde woning, vraag dan een belastingadviseur.
Verhuurde woning verkopen: nu met huurder of wachten?
Wil je van een verhuurde woning af, dan heb je twee routes. Je kunt de woning in verhuurde staat verkopen, aan een belegger of aan een opkoper. Je weet dan op korte termijn waar je aan toe bent, de huurder houdt zijn contract en jij bent van de verhuur, het onderhoud en de jaarlijkse heffing in box 3 af. De prijs ligt lager dan bij een lege woning, om de redenen hierboven. Of je wacht tot de huurder vertrekt en verkoopt daarna leeg, meestal via een makelaar; dat levert doorgaans een hogere prijs op. De vraag is alleen wanneer: door de huurbescherming bepaal je dat moment niet zelf, en intussen lopen de lasten door. Het is dus een afweging tussen opbrengst en zekerheid. Hoe wij een woning met huurder overnemen, inclusief het huurcontract, lees je bij verhuurde woning verkopen; heb je meerdere panden, kijk dan bij beleggingspand verkopen. Een vrijblijvend bod vraag je hier aan; op werkdagen nemen we binnen 24 uur contact met je op.
Wat betekent de leegwaarderatio voor je belasting?
De ratio bepaalt de waarde die je voor een verhuurde woning opgeeft in box 3, en de waarde waarover erfgenamen of ontvangers van een schenking belasting betalen als zo'n woning van eigenaar wisselt. Hoe dat uitpakt, hangt af van je situatie: de hoogte van de huur, het soort contract en de vraag of de huurder een verbonden persoon is. De uitleg voor erven en schenken staat op de pagina Berekening van de waarde van verhuurde of verpachte woningen van de Belastingdienst. Dit artikel is geen fiscaal advies; voor je eigen aangifte of nalatenschap is een belastingadviseur of notaris de juiste gesprekspartner.
