Overdrachtsbelasting is de belasting die de koper betaalt bij de aankoop van een woning of ander vastgoed. De verkoper betaalt hem dus niet, maar de regels bepalen wel mee hoe aantrekkelijk je woning is voor verschillende kopers.
De tarieven op een rij
- Eigen woning (koper gaat er zelf wonen): 2% van de koopsom
- Woning die niet je hoofdverblijf wordt, zoals een tweede woning of verhuurpand: 8% (sinds 2026, daarvoor 10,4%)
- Niet-woningen zoals bedrijfspanden en winkels: 10,4%
- Starters onder de 35 jaar: onder voorwaarden 0% dankzij de startersvrijstelling
Een rekenvoorbeeld: bij een woning van 400.000 euro betaalt een gewone koper 8.000 euro overdrachtsbelasting. Een starter die aan de voorwaarden voldoet, betaalt niets.
Hoe werkt de startersvrijstelling?
Kopers tussen de 18 en 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting, als de woning onder de geldende woningwaardegrens valt (555.000 euro in 2026) en ze er zelf gaan wonen. De vrijstelling geldt één keer per persoon. Wie de woning niet zelf bewoont, verliest de vrijstelling alsnog. De actuele voorwaarden en grensbedragen vind je bij de Belastingdienst.
Rekenvoorbeelden voor drie kopers
- Starter van 28 jaar, woning van 350.000 euro, voldoet aan de voorwaarden: 0 euro overdrachtsbelasting
- Doorstromer die er zelf gaat wonen, woning van 400.000 euro: 2% is 8.000 euro
- Belegger die de woning gaat verhuren, zelfde woning van 400.000 euro: 8% is 32.000 euro
Het verschil tussen de doorstromer en de belegger is 24.000 euro op precies dezelfde woning. Zo stuurt de overheid met belasting wie er koopt. Wil je zelf een beleggingspand verkopen, houd er dan rekening mee dat je koper dit hogere tarief in zijn bod meeneemt.
Wie regelt de betaling?
De notaris. Die houdt de overdrachtsbelasting in op de geldstroom rond de overdracht en draagt hem af aan de Belastingdienst. Als verkoper hoef je hier niets voor te doen en als koper zie je het bedrag gewoon terug op de notarisafrekening.
Drie vragen die we vaak krijgen
Geldt de startersvrijstelling ook voor twee kopers samen? De vrijstelling wordt per persoon beoordeeld. Kopen jullie samen en voldoet één van beiden niet aan de voorwaarden, dan betaalt die persoon over zijn of haar deel gewoon 2%.
Betaal ik overdrachtsbelasting bij nieuwbouw? Nee. Nieuwbouw wordt vrij op naam geleverd en valt onder de btw in plaats van de overdrachtsbelasting. Die btw zit al in de koopsom verwerkt.
En bij het erven of geschonken krijgen van een woning? Erven valt buiten de overdrachtsbelasting; daar geldt de erfbelasting. Bij een schenking van een woning betaal je wél overdrachtsbelasting én mogelijk schenkbelasting, waarbij de betaalde overdrachtsbelasting deels verrekend kan worden.
Wat merk jij ervan als verkoper?
Direct niets: de koper betaalt. Indirect wel iets: voor beleggers is een woning door het hogere tarief van 8% duurder dan voor een eigen bewoner, wat op de achtergrond meeweegt in wat zij kunnen bieden als je je woning aan een belegger verkoopt. Verkoop je aan Nationale Woninggroep (NWG), dan is dat allemaal in ons bod verwerkt en heb je er geen omkijken naar. Alle kosten die wél bij jou als verkoper zouden kunnen liggen, zoals de notaris, nemen wij voor onze rekening.
