Verkoop je als particulier de woning waarin je zelf woont, dan betaal je over de winst geen inkomstenbelasting. De Belastingdienst schrijft het zo op: bij de verkoop betaal je geen extra belasting over het geld dat je krijgt. Twee dingen spelen daarna wel mee: de bijleenregeling en de eigenwoningreserve als je een volgende woning koopt, en box 3 als je de opbrengst gewoon laat staan.
Waarom de winst op je eigen woning onbelast is
Het huis waarin je je hoofdverblijf hebt, valt voor de inkomstenbelasting in box 1. In die box wordt niet de waardestijging van je woning belast. Verkoop je, dan is het bedrag dat overblijft dus geen belastbaar inkomen. Op de pagina over verkopen zonder dat je een nieuwe woning koopt schrijft de Belastingdienst letterlijk dat je bij de verkoop geen extra belasting betaalt over het geld dat je krijgt, en dat de overwaarde vanaf dat moment tot je vermogen wordt gerekend. Dat laatste is precies waar de rest van dit artikel over gaat.
Wat is de eigenwoningreserve?
De overwaarde is volgens de Belastingdienst de verkoopprijs min je eigenwoningschuld en de verkoopkosten van die woning. Verkoop je voor het eerst je eigen woning, dan heet die overwaarde je eigenwoningreserve. Belangrijk om te snappen: dat is geen belasting en geen bedrag dat je moet afdragen. Het is een getal dat meeloopt naar je volgende woning. De reserve vervalt na 3 jaar, en ook bij overlijden. Wil je eerst begrijpen hoe je overwaarde tot stand komt, lees dan wat overwaarde op een huis precies is.
Hoe werkt de bijleenregeling?
Koop je binnen die termijn een andere woning, dan bepaalt de bijleenregeling over welk deel van je nieuwe hypotheek je de rente mag aftrekken: over de aankoopprijs min je eigenwoningreserve. Steek je je overwaarde dus in het nieuwe huis, dan merk je er weinig van. Gebruik je haar voor iets anders en leen je meer bij, dan is de rente over dat extra stuk niet aftrekbaar. Je betaalt dan nog steeds geen belasting over je overwaarde, je mist alleen een deel van de aftrek.
En als je geen nieuwe woning koopt?
Dan blijft de opbrengst gewoon op je rekening of in je beleggingen staan, en telt hij mee als vermogen. Dat vermogen geef je op in je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting, in box 3. Daar betaal je belasting over inkomen uit sparen en beleggen, en alleen over het vermogen boven het heffingsvrije vermogen. Dat bedrag en het tarief veranderen per jaar, dus kijk voor de actuele cijfers altijd op de pagina van de Belastingdienst zelf. Los je met de opbrengst een schuld af, dan daalt je vermogen navenant.
Wie betaalt de overdrachtsbelasting?
De koper. Bij kosten koper betaalt de koper de overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte bij de notaris, schrijft de Rijksoverheid. Als verkoper zie je die post dus niet op je nota van afrekening. Welke tarieven en vrijstellingen er gelden en waarom een koper daar scherp op let, staat in ons artikel over overdrachtsbelasting.
Veelgestelde vragen over belasting bij verkoop
Moet ik de verkoop van mijn huis opgeven in mijn aangifte? Je geeft geen verkoopwinst aan, want die is er fiscaal niet. Wel geef je je vermogen op in je jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting, en daar hoort de opbrengst vanaf de verkoop bij. Koop je een volgende woning, dan komt je eigenwoningreserve terug in de berekening van je renteaftrek.
Tellen de makelaarskosten mee? Voor het bepalen van de overwaarde wel. De Belastingdienst rekent de overwaarde als verkoopprijs min eigenwoningschuld min de verkoopkosten van die woning. Lagere verkoopkosten betekenen dus een hogere eigenwoningreserve, en daarmee mogelijk iets minder renteaftrek op je volgende hypotheek.
Ik verkoop met verlies. Is dat aftrekbaar? Het verlies zelf is geen aftrekpost. Voor woningen die tussen 28 oktober 2012 en 1 januari 2018 met verlies zijn verkocht, gold een aparte regeling waarbij de rente op de restschuld maximaal 15 jaar aftrekbaar bleef. Zit je nu in die situatie, bespreek dan met je geldverstrekker wat er mogelijk is.
Wanneer ligt het anders?
Bij een verhuurd pand of beleggingspand gelden andere regels, want dat is geen eigen woning. Zulk vastgoed hoort bij je bezittingen in box 3 en telt daar elk jaar mee, of je nu verkoopt of niet. Verkoop je, dan verdwijnt het pand uit je bezittingen en komt de opbrengst ervoor in de plaats. Houd je vastgoed bedrijfsmatig aan, dan kan een heel andere behandeling gelden; leg dat voor aan een belastingadviseur. Wat er verder bij zo'n verkoop komt kijken, lees je bij een verhuurde woning verkopen.
Gaat het om een geërfde woning, dan is niet de inkomstenbelasting maar de erfbelasting het onderwerp. Voor de erfbelasting over een woning gaat de Belastingdienst uit van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld, en in de aangifte mag je kiezen tussen de WOZ-waarde in het jaar van overlijden en die in het jaar erna. Wat je daarna met het huis doet en wat je vooraf moet regelen, staat in ons artikel over een geërfd huis verkopen.
Dit is algemene uitleg, geen fiscaal advies
De hoofdlijn hierboven klopt voor de meeste particuliere verkopers, maar fiscale regels kennen uitzonderingen en veranderen regelmatig. Voor jouw situatie is een belastingadviseur of je notaris de juiste partij, zeker bij een erfenis, een scheiding of vastgoed dat je verhuurt. Nationale Woninggroep (NWG) is een directe woningkoper en geen fiscalist; wij kopen woningen zelf aan en rekenen geen courtage. Verkoop je via een makelaar, dan levert dat meestal een hogere prijs op; kies je voor een directe verkoop, dan koop je vooral snelheid en zekerheid. Dat blijft een afweging die jij maakt.
