Overwaarde is het verschil tussen wat je woning waard is en wat er nog aan hypotheek op rust. Bij de huidige woningprijzen hebben veel eigenaren meer overwaarde dan ze denken.
Zo bereken je je overwaarde
De rekensom is simpel: marktwaarde van je woning min je resterende hypotheekschuld. Is je huis 400.000 euro waard en staat er nog 250.000 euro hypotheek open, dan heb je 150.000 euro overwaarde.
De marktwaarde kun je inschatten via recente verkopen in je buurt, de WOZ-waarde (die loopt meestal wat achter) of een taxatie. Wil je zekerheid, dan geeft een vrijblijvend bod van een directe koper meteen een concreet beeld.
Wat kun je met overwaarde doen?
- Je volgende woning (deels) financieren en zo je maandlasten verlagen
- Verbouwen of verduurzamen met een verhoging van je hypotheek
- De overwaarde verzilveren door te verkopen, bijvoorbeeld met een terughuurregeling zodat je kunt blijven wonen
Waar moet je op letten?
Overwaarde is pas echt geld op je rekening als je verkoopt. Tot die tijd is het papieren vermogen dat meebeweegt met de markt.
Verkoop je en koop je iets nieuws, houd dan rekening met de bijleenregeling van de Belastingdienst: die verwacht dat je de overwaarde in je volgende woning steekt als je de volledige hypotheekrenteaftrek wilt houden.
Overwaarde en je hypotheek
Je hoeft niet te verkopen om iets met je overwaarde te doen. Banken bieden drie routes: je bestaande hypotheek verhogen, een tweede hypotheek afsluiten of, voor senioren, een opeethypotheek waarbij je de overwaarde in delen opneemt. Bij alle drie betaal je rente over het opgenomen bedrag en kijkt de bank opnieuw naar je inkomen.
Het verschil met verkopen: bij een hypotheekverhoging blijft je vermogen in stenen zitten en stijgen je maandlasten. Bij verkoop komt het volledige bedrag vrij en ben je van de woonlasten af. Wat slimmer is, hangt af van je situatie en je plannen.
Veelgemaakte fouten bij het rekenen aan overwaarde
- De WOZ-waarde als marktwaarde nemen, terwijl die minstens een jaar achterloopt
- De verkoopkosten vergeten: bij een traditionele verkoop gaat er al snel 1 tot 2% vanaf
- Een lopende overbruggings- of restschuld over het hoofd zien
- De bijleenregeling vergeten bij de aankoop van je volgende woning
- Rekenen met de vraagprijs van de buren in plaats van hun echte verkoopprijs
Overwaarde bij scheiding of overlijden
Bij een scheiding moet de overwaarde meestal verdeeld worden. Dat kan door de woning te verkopen en de opbrengst te splitsen, of doordat één partner de ander uitkoopt en daarvoor de hypotheek verhoogt. Laat in beide gevallen een actuele waardebepaling doen; de WOZ-waarde is voor een verdeling te grof en leidt vaak tot scheve uitkomsten.
Bij een erfenis telt de overwaarde mee in de nalatenschap. Erfgenamen betalen erfbelasting over de WOZ-waarde minus de resterende hypotheek, ongeacht wat de woning later daadwerkelijk opbrengt. Snel duidelijkheid over de echte verkoopwaarde helpt dan om samen goede beslissingen te nemen.
Veelgestelde vragen over overwaarde
Is overwaarde belastingvrij? De overwaarde zelf is geen belast inkomen; je betaalt er bij verkoop geen belasting over. Wel verhuist het geld van box 1 naar box 3, waar het boven de vrijstelling meetelt voor de vermogensbelasting. En koop je een nieuwe woning, dan beperkt de bijleenregeling je renteaftrek als je de overwaarde niet herinvesteert.
Hoe snel kan ik mijn overwaarde in handen hebben? Via een hypotheekverhoging duurt het traject bij de bank al snel vier tot acht weken. Via een directe verkoop aan ons kan het geld er binnen twee weken zijn, en met een terughuurregeling hoef je er niet eens voor te verhuizen.
Kan mijn overwaarde ook verdampen? Ja. Overwaarde is marktafhankelijk: dalen de huizenprijzen, dan krimpt je overwaarde mee. Wie zijn overwaarde hard nodig heeft voor toekomstplannen, kan dat een reden vinden om de waarde op een goed moment veilig te stellen.
Een praktijkvoorbeeld
Stel: je kocht in 2015 een tussenwoning voor 220.000 euro met een hypotheek van 210.000 euro. Inmiddels is de woning 390.000 euro waard en staat er na jaren aflossen nog 165.000 euro open. Je overwaarde is dan 225.000 euro, meer dan de woning je ooit kostte. Verkoop je, dan gaat daar bij een traditionele route nog courtage en verkoopklaar maken vanaf; verkoop je direct aan ons, dan betaal je geen courtage of verkoopkosten en weet je direct waar je aan toe bent. Wil je niet verhuizen, dan kun je met een terughuurregeling de waarde vrijmaken en gewoon blijven wonen. Drie routes, één overwaarde; het verschil zit in wat jij belangrijk vindt: maximale opbrengst, snelheid of blijven wonen.
Overwaarde direct verzilveren
Wil je je overwaarde nu benutten zonder maandenlange verkooptrajecten? Wij kopen je woning direct, zonder kosten en met de mogelijkheid om tot een jaar te blijven wonen.
