Je mag je huis aan een familielid verkopen, en je mag daarbij een lagere prijs afspreken dan de woning waard is. Geen wet verbiedt dat. Het verschil tussen de prijs en de waarde ziet de Belastingdienst alleen wel als een schenking, en daar kan schenkbelasting over verschuldigd zijn. Voor een woning rekent de Belastingdienst daarbij met de WOZ-waarde.
Mag je onder de marktwaarde verkopen?
Ja. Koper en verkoper spreken samen een prijs af, ook binnen de familie. Fiscaal wordt het pas interessant als die prijs lager ligt dan de waarde van de woning. De Belastingdienst formuleert het zo: wij gebruiken de WOZ-waarde om de waarde van de schenking vast te stellen, en de waarde van de schenking is het verschil tussen de betaalde koopprijs en de WOZ-waarde. Ligt de koopsom boven de WOZ-waarde, dan is er dus geen schenking, ook niet als de woning op de vrije markt meer had kunnen opbrengen. Wat verkopen onder die waarde verder betekent, staat in huis verkopen onder de WOZ-waarde.
Hoe stel je de waarde vast?
Je werkt met twee getallen die je niet door elkaar moet halen. De WOZ-waarde krijg je elk jaar van je gemeente en is het uitgangspunt voor de schenking; hoe die tot stand komt en wanneer bezwaar zinvol is, lees je in wat is mijn WOZ-waarde. De marktwaarde is wat de woning op de vrije markt zou opbrengen, en die heb je nodig voor de financiering van de koper en voor je eigen afweging of de prijs redelijk is. Een taxatie door een onafhankelijke taxateur geeft die onderbouwing zwart op wit; in wat kost een taxatierapport lees je wat erin staat en wat je ervoor betaalt.
Schenkbelasting en de vrijstellingen
Is er een schenking, dan kijk je naar de vrijstellingen. Ouders mogen hun kind elk jaar een bedrag belastingvrij schenken. Daarnaast bestaat er een eenmalig verhoogde vrijstelling die je kunt gebruiken als je kind tussen de 18 en 40 jaar oud is; die komt in de plaats van de jaarlijkse vrijstelling en mag maar één keer per schenker worden gebruikt. De Belastingdienst ziet ouders daarbij als één schenker, ook als zij gescheiden zijn. De bedragen worden per jaar vastgesteld, dus haal ze altijd op bij de Belastingdienst zelf. Voor andere familieleden dan je kind gelden andere vrijstellingen; daarvoor heeft de Belastingdienst aparte pagina's. Komt de schenking boven de vrijstelling uit, dan hoort daar een aangifte schenkbelasting bij.
De notaris kun je niet overslaan
Een woning gaat pas over als de leveringsakte is getekend, en dat gebeurt bij de notaris. De Rijksoverheid beschrijft de volgorde: beide partijen tekenen een koopcontract met daarin onder andere de betalingsafspraken en de voorwaarden waaronder de verkoop niet doorgaat, na het tekenen volgt 3 dagen bedenktijd, en daarna regel je bij de notaris de betaling en teken je de leveringsakte. Pas op dat moment is je familielid officieel eigenaar. Ook binnen de familie geldt dat de koper de overdrachtsbelasting en de kosten van de transportakte betaalt.
Hoe financiert je familielid de koop?
Een vriendelijke prijs maakt de financiering niet automatisch makkelijk. Een geldverstrekker kijkt naar de waarde van de woning en naar het inkomen van de koper, en vraagt daarvoor doorgaans een taxatierapport op. Leen je het geld zelf uit in plaats van dat je kind naar een bank gaat, leg die lening dan vast met afspraken over rente en aflossing en laat een belastingadviseur meekijken hoe dat fiscaal uitpakt. Ga er ook niet vanuit dat een lagere koopsom de bank tevredenstelt: die beoordeelt het onderpand, niet de familierelatie.
Waar het in de praktijk misgaat
- Mondelinge afspraken binnen de familie, zonder koopcontract of notariële vastlegging
- Geen taxatie, waardoor er geen onderbouwing ligt als de Belastingdienst vragen stelt
- De aangifte schenkbelasting vergeten, terwijl de schenking boven de vrijstelling uitkomt
- Alleen naar de WOZ-waarde kijken en de marktwaarde negeren, of precies andersom
- Andere kinderen of erfgenamen niet meenemen in het gesprek, waardoor er later scheve gezichten ontstaan
Veelgestelde vragen over verkopen aan familie
Heb ik een makelaar nodig als ik aan mijn kind verkoop? Niet verplicht, en er is ook geen koper te zoeken. Wat je wel wilt, is een onafhankelijke waardebepaling en een notaris die de akte opstelt. Een taxateur of makelaar kan die waardebepaling verzorgen, wat vooral prettig is als een geldverstrekker of de Belastingdienst er later naar vraagt.
Telt de WOZ-waarde of de marktwaarde voor de schenking? Voor een woning gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde: de waarde van de schenking is het verschil tussen de betaalde koopprijs en de WOZ-waarde. Dat kan gunstig of ongunstig uitpakken, afhankelijk van hoe die waarde zich verhoudt tot de echte marktwaarde.
Kan ik de woning ook schenken in plaats van verkopen? Dat kan, maar het is een andere route met eigen fiscale en juridische gevolgen. Laat een notaris en een belastingadviseur beide varianten naast elkaar zetten voordat je kiest, zeker als er meerdere kinderen zijn of als je zelf in de woning blijft wonen.
Dit artikel is informatief, wij kopen zelf
Nationale Woninggroep (NWG) is een directe woningkoper: wij kopen woningen zelf aan en bemiddelen niet bij een verkoop binnen de familie. Dit stuk is dus bedoeld als uitleg, niet als advies. Voor de akte en de juridische kant ga je naar een notaris, voor de schenkbelasting naar een belastingadviseur of naar de Belastingdienst. Verkoop je liever helemaal niet binnen de familie en wil je weten wat een directe verkoop oplevert, dan kun je daarnaast vrijblijvend een bod opvragen; verkopen via een makelaar levert meestal een hogere prijs op, terwijl een directe verkoop vooral snelheid en zekerheid biedt.
