Een belegger koopt je huis om er rendement mee te maken, niet om er zelf in te wonen. Dat verandert de verkoop: hoe hij rekent, wat hij opvraagt en hoe snel het kan gaan.
Wat zoekt een belegger in een woning?
Voorspelbaar rendement. Hij kijkt naar de huur die de woning nu opbrengt of kan opbrengen, naar de verhuurbaarheid, de staat van de binnenzijde en de locatie. Of het pand leeg of verhuurd is, weegt het zwaarst: een zittende huurder maakt de opbrengst zeker, maar bepaalt ook jarenlang wat er met de woning kan gebeuren. Een gedateerde keuken is voor een gezin een afknapper en voor een vastgoedbelegger een post in de begroting.
Belegger, woningopkoper of particuliere koper?
De termen lopen door elkaar, terwijl de kopers erachter heel anders naar je woning kijken.
- De particuliere koper gaat er zelf wonen en betaalt voor een lege, courante woning doorgaans het meest, maar bedingt meestal een financieringsvoorbehoud
- De belegger of investeerder koopt om te verhuren of vermogen op te bouwen, rekent met rendement en koopt ook in verhuurde staat
- De woningopkoper koopt voor eigen rekening en risico en biedt vooral snelheid en zekerheid; in wat is een woningopkoper lees je hoe dat werkt
Die laatste twee lopen in de praktijk in elkaar over: veel huisopkopers houden woningen aan als belegging.
Hoe bepaalt een belegger de prijs?
Van onderaf. Hij begint bij de netto jaarhuur, de huur minus vaste lasten zoals belastingen, verzekering, onderhoud en VvE-bijdrage, en zet die af tegen het rendement dat hij wil maken. Daaruit volgt zijn prijs. Bij een verhuurde woning speelt ook de leegwaarderatio mee, de verhouding tussen de waarde in verhuurde staat en de waarde die dezelfde woning leeg zou hebben. Verder wegen het huurcontract, de ruimte binnen de huurprijsregels en de onderhoudsstaat mee. Een leeg pand waardeert hij dichter bij de vrije verkoopwaarde, minus wat er nog moet gebeuren.
Wanneer is verkopen aan een belegger logisch?
Vooral als je woning verhuurd is. Koop breekt geen huur, dus het contract gaat mee over en particuliere kopers vallen grotendeels af. Ook praktisch bij meerdere panden: je verkoopt een portefeuille in één transactie. Verder kiezen verkopers deze route om het tempo en de rust: geen bezichtigingen, geen huurders die hun woning moeten laten zien. Eerlijk is eerlijk: heb je een lege, courante woning in een gewilde buurt, dan haalt een makelaar er doorgaans meer uit, omdat particulieren tegen elkaar opbieden. Het blijft een afweging tussen opbrengst en snelheid, zekerheid en discretie.
Waar let je op voordat je tekent?
Vraag altijd om een schriftelijk bod met onderbouwing: vergelijkbare verkochte woningen, de WOZ-waarde, de huursituatie en de staat van het pand. Vraag daarnaast expliciet of het bod zonder financieringsvoorbehoud is; dat is het verschil tussen een koper die zeker is en een koper die nog langs de bank moet. Laat de koopovereenkomst door een notaris controleren; de overdracht loopt toch al via de notaris. Check ten slotte wie er tegenover je zit: in het Handelsregister van de KVK zie je of het bedrijf bestaat en wie tekenbevoegd is. Twijfel je over de fiscale gevolgen, leg die dan voor aan je notaris of financieel adviseur.
Veelgestelde vragen over verkopen aan een belegger
Moet mijn huurder instemmen met de verkoop? Nee. Het huurcontract gaat met alle rechten en plichten over op de nieuwe eigenaar, dus je huurder houdt zijn huurbescherming. Toestemming is niet nodig, hem netjes informeren wel.
Betaalt een belegger minder dan een particuliere koper? Voor een lege, courante woning meestal wel: hij rekent met rendement in plaats van met woonplezier. Zit er een huurder in, dan draait het beeld om: de meeste particulieren kunnen zo'n woning niet gebruiken.
Kan ik één woning uit mijn portefeuille verkopen? Ja, al verschilt het per koper: de ene wil het hele pakket, de andere koopt ook losse panden. Spreek vooraf af wat er wordt overgenomen.
Zo werkt het bij Nationale Woninggroep
Nationale Woninggroep (NWG) koopt zelf, dus je doet zaken met de uiteindelijke koper. Wij kopen verhuurde woningen direct aan, inclusief het lopende huurcontract, en ook complete portefeuilles: van een enkel verhuurd appartement tot een woon-winkelpand. Het oorspronkelijke huurcontract blijft geldig; voor je huurder verandert alleen het rekeningnummer waarop de huur wordt betaald. De communicatie rond de overdracht nemen wij uit handen. Bij een verhuurde woning kijken we naar de netto jaarhuur, het huurcontract en de staat van de binnenzijde; bij een beleggingspand naar de leegwaarde, de WOZ-waarde en de huursituatie. Ons bod komt zonder financieringsvoorbehoud, er zijn geen makelaarskosten en de notariskosten nemen wij voor onze rekening. Verkoop je met huurder, lees dan verhuurde woning verkopen; gaat het om meerdere panden, kijk dan bij beleggingspand verkopen. Vraag een vrijblijvend bod aan en we nemen op werkdagen binnen 24 uur contact met je op.
