Je hoeft je huis niet op te knappen om het te kunnen verkopen. Er zijn twee routes: je investeert eerst in herstel en verkoopt daarna via de markt, of je verkoopt de woning zoals hij nu is. Welke route slim is, hangt af van wat er mis is, wat herstel kost en hoeveel tijd en geld je erin wilt steken.
Opknappen of verkopen zoals het is?
Opknappen loont alleen als je de investering met redelijke zekerheid terugverdient in de verkoopprijs. Bij cosmetisch werk, zoals schilderen en kleine reparaties, is die kans het grootst; in ons artikel over je huis verkoopklaar maken lees je wat kopers daarbij belangrijk vinden. Bij groot onderhoud ligt het anders. Een nieuw dak of funderingsherstel kost veel, duurt lang en levert een woning op die kopers als normaal beschouwen, niet als extra waardevol. Reken daarom eerlijk: vraag offertes op, tel de maanden mee waarin de woning niet verkocht kan worden en houd rekening met tegenvallers tijdens de verbouwing. Valt de som negatief uit, of heb je het geld er simpelweg niet voor, dan is verkopen zoals het is de logischere route.
Welke gebreken schrikken kopers en banken af?
Niet elk gebrek weegt even zwaar. Een verouderde badkamer ziet elke koper, maar schrikt weinig mensen af. Structurele problemen doen dat wel:
- Fundering: scheuren, scheefstand of klemmende deuren maken kopers voorzichtig; ze vragen om funderingsonderzoek of haken af
- Vocht en lekkages: een natte kruipruimte, schimmel of een lekkend dak roept de vraag op wat er nog meer verborgen zit
- Asbest: in oudere woningen kan asbest zitten in bijvoorbeeld golfplaten of vensterbanken, en verwijderen is specialistenwerk
- Het dak: een versleten dak is een grote post die de koper direct na de overdracht moet betalen
Particuliere kopers laten bij zulke woningen bijna altijd een bouwtechnische keuring doen en nemen die vaak op als ontbindende voorwaarde. Daarnaast hebben zij meestal een hypotheek nodig, en dus een financieringsvoorbehoud. Een bank die de woning laat taxeren, kan bij ernstige gebreken minder financieren dan de koper nodig heeft. Zo kan een verkoop weken na het tekenen alsnog klappen.
Wat moet je melden als verkoper?
Welke route je ook kiest, verzwijgen is geen optie. Als verkoper moet je gebreken die je kent eerlijk melden, ook als ze niet zichtbaar zijn. Doe je dat niet, dan kan de koper je na de overdracht aansprakelijk stellen. Bij oudere woningen staat vaak een ouderdomsclausule in het koopcontract, waarmee gebreken die bij de leeftijd van de woning horen voor risico van de koper komen. Die clausule vervangt je meldingsplicht niet: een lekkage die je kent, moet je ook met clausule melden. Zet daarom vooraf op papier wat je weet, liefst met foto's en eventuele rapporten, en wees er open over. Dat voorkomt discussie achteraf, bij welke koper dan ook.
Hoe gaat een opkoper om met achterstallig onderhoud?
Een woningopkoper koopt de woning in de huidige staat. Bij Nationale Woninggroep betekent dat: je hoeft niets te repareren, op te ruimen of te schilderen, een keuring is geen voorwaarde en er is geen financieringsvoorbehoud, omdat we met eigen middelen kopen. Gebreken die na de overdracht aan het licht komen, nemen wij over. De staat van de woning weegt natuurlijk wel mee in het bod; een woning met een versleten dak brengt minder op dan dezelfde woning met een nieuw dak, bij ons net zo goed als op de markt. Het verschil is dat je bij ons vooraf weet waar je aan toe bent, zonder eerst zelf te investeren. Hoe de verkoop van bod tot notaris verloopt, lees je bij je huis verkopen aan een opkoper.
Wat doe je wel en niet vóór de verkoop?
Wel doen:
- Opruimen en schoonmaken, zodat de staat van de woning goed te beoordelen is
- Documenten verzamelen: bouwtekeningen, eerdere keuringsrapporten, garantiebewijzen en offertes die je ooit hebt opgevraagd
- Bekende gebreken op een rij zetten en eerlijk vermelden
- Opties vergelijken: een bod van een opkoper naast een inschatting van wat de woning na herstel zou opbrengen
Niet doen:
- Verbouwen op de valreep: een half afgemaakte renovatie roept meer vragen op dan hij beantwoordt
- Gebreken cosmetisch wegwerken, zoals een vochtplek overschilderen; dat komt bij een keuring toch naar boven en schaadt het vertrouwen
- Geld uitgeven aan styling of professionele foto's als je toch aan een opkoper verkoopt
Veelgestelde vragen over verkopen met achterstallig onderhoud
Kan ik een huis met funderingsproblemen verkopen? Ja. Je moet het probleem melden, en particuliere kopers zullen vaak onderzoek of een voorbehoud willen. Een opkoper koopt de woning inclusief het probleem en verrekent het in het bod.
Moet ik een bouwtechnische keuring laten doen voordat ik verkoop? Verplicht is het niet. Een eigen rapport helpt wel om precies te weten wat je meldt en om discussie met kopers te voorkomen. Verkoop je aan ons, dan is een keuring niet nodig.
Krijg ik minder als ik niet opknap? Doorgaans wel, maar dat is niet hetzelfde als verlies. Zet het bod zonder opknappen naast de verwachte opbrengst na herstel, min de kosten, de tijd en het risico van de verbouwing. Vraag daarvoor gewoon een vrijblijvend bod aan; op werkdagen nemen we binnen 24 uur contact met je op.
